Выходит с 1909 года!
Квартиры без обмана  и проволочек Квартиры без обмана и проволочек
27.06.2019
Квартиры без обмана и проволочек
— Я так рада, — делится новостью подруга. — Моя дочка купила квартиру в новостройке. 
— Как приобретала? — интересуюсь у нее. — Взяла ипотеку?
— В готовой новостройке, не на стадии «котлована», — замечает женщина. — Иначе не купила бы. Да и опасно это: вдруг застройщик обанкротится, и денежки «тю-тю». Сколько таких неприятных историй!
Действительно,  таких ситуаций по России немало. Было. Теперь все будет по-новому! Квартиры в новостройках с первого июля этого года будут продаваться с учетом эскроу-счетов. 
Расскажу об этом подробнее. 
Строительную отрасль в России ждет реформа. Часть поправок уже вступила в силу в прошлом году. Ряд изменений произойдет только сейчас. 
Принципиально трансформируется схема продаж жилья в строящихся домах: деньги дольщиков будут храниться в банке до ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Некоторые девелоперы уже начали продавать квартиры с помощью специальных эскроу-счетов, а с 1 июля 2019 года данная схема расчетов станет обязательной. 

Президент России В.В. Путин: «Нужно сделать все, что от нас зависит, чтобы в ближайшее время, в ближайшие несколько лет, пару лет, мы избавились от такого позорного словосочетания и явления, как «обманутый дольщик». Отвечать за проблемы при строительстве должны не граждане, а финансовые организации, застройщики и государство».


По новым правилам

Как будет осуществляться покупка жилья по новым правилам, я попросила рассказать риелтора Надежду Левину.
— Как продавались новостройки раньше? В 2000 годы основным источником финансирования строительства нового жилья были средства покупателей, поэтому был принят закон о долевом строительстве (214-ФЗ), который ввел понятие «дольщик». Строительные компании (девелоперы) собирали средства людей, желающих приобрести квартиру в еще не построенном доме (дольщиков), и направляли их на возведение нового жилья. Как правило, оно обходилось гораздо дешевле, чем готовое, поэтому модель долевого финансирования стала очень популярной. Покупатель заключал договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, направлял средства строительной компании и ждал завершения строительства дома.
В большинстве случаев все заканчивалось хорошо: люди получали свои квартиры, а девелоперы — прибыль. 
Однако в долевом финансировании были свои минусы: строительство могло прекратиться из-за плохого спроса или вовсе из-за мошенничества. Это приводило к появлению проектов-долгостроев: люди годами не могли получить ни вложенные средства, ни обещанное жилье, а число обманутых дольщиков достигло десятков тысяч человек. Поэтому в 2017 году власти решили запретить напрямую собирать деньги с покупателей для строительства жилья.
Как будут продаваться новостройки теперь? В конце прошлого года власти предложили новую схему финансирования жилищного строительства. Теперь девелоперы будут строить новое жилье только на кредиты банков или собственные средства. Получать деньги покупателей напрямую им нельзя.
— Это означает, что россияне потеряют возможность приобрести квартиру в строящемся доме?
— Нет. Покупатель сможет выбрать понравившийся объект и заключить договор с застройщиком, но расплачиваться будет не с ним напрямую, а через банк, который выдал кредит на строительство. Для этого открывается специальный счет (эскроу). Покупатель вносит на него средства. Девелопер получает доступ к счету после сдачи здания в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы одним из покупателей. Это позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.

Сберегательный счет

— Что такое эскроу-счет? — с таким вопросом я обратилась к сотруднику крупного банка Пензы Елене.
— Эскроу-счет — это сберегательный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком, — пояснила она. — Чтобы открыть эскроу-счет, необходимо подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком. Покупатель (депонент) вносит средства на данный счет в качестве оплаты строящегося жилья. Если жилье приобретается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру. С этого момента ни дольщик, ни продавец жилья (застройщик) не могут распоряжаться деньгами. Банк, в котором открыт эскроу-счет, финансирует строительство дома кредитами, а не деньгами покупателей. Как только здание вводится в эксплуатацию и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику.
— Как оформляется сделка с застройщиком и банком?
— Застройщик и дольщик заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета. На оформление и регистрацию ДДУ в Росреестре уйдет 9 дней.
Затем покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета. Этот процесс займет около трех дней.
Покупатель вносит средства на эскроу-счет. С этого момента ему остается только дождаться завершения строительства.
Таким образом, на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.
По закону
— Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета?
— Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Однако нужно помнить, что законное основание для такого действия у покупателя квартиры только одно — неисполнение застройщиком своих обязательств. Проще говоря, забрать деньги только из-за того, что клиент передумал покупать квартиру, уже нельзя.
Поэтому средства с эскроу-счета вернуть клиенту можно только, если:
l застройщик не передаст квартиру в оговоренный срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;
l девелопер признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
l застройщик ликвидирован по решению суда.

Застройщику будет труднее

— Что если застройщик обанкротится?
— В случае банкротства застройщика дольщик не теряет деньги. Они сохранятся на эскроу-счете независимо от судьбы девелопера. В такой ситуации у клиента появится выбор между двумя сценариями. Во-первых, покупатель может оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если оно уже построено) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта. Во-вторых, клиент может забрать средства и направить их на другую стройку.
— А если обанкротится банк?
— Каждый взнос на эскроу-счет, открытый для участия в долевом строительстве, застрахован государством на сумму до 10 млн рублей. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре. В среднем жилье в России стоит дешевле 10 млн рублей. Однако в Москве и Санкт-Петербурге в массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры обходятся, как правило, дороже (от 12 млн рублей и выше), и это покупателям нужно учитывать. Риски сохраняются при приобретении дорогостоящего жилья бизнес-, премиум- и элитного класса, а также загородных домов или таунхаусов.
Вместе с тем право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получат далеко не все банки. В их число входят наиболее надежные участники рынка, чье банкротство маловероятно.
— На какой стадии можно купить новостройку через эскроу-счет?
— Раньше застройщик стремился открывать продажи на стадии котлована, чтобы получить деньги как можно раньше. При новой схеме привлечения средств такая необходимость, казалось бы, исчезает, ведь теперь кредит дает банк. 
Банк заинтересован в снижении рисков, поэтому ему выгодно раннее привлечение средств дольщиков, — поясняет Елена. — Чем больше средств соберет застройщик и чем раньше они окажутся на эскроу-счетах, тем дешевле становится кредит для строительной компании. Поэтому продажи, как и сейчас, откроются на ранних стадиях строительства.


Одна из целей и задач нацпроекта «Жилье и городская среда»: «…развитие рынка ипотечных  ценных бумаг, поэтапный переход от привлечения денежных средств для долевого строительства к другим формам финансирования, обеспечивающим защиту прав граждан и снижение рисков для них».

Защита от потерь стоит дорого

— Насколько подорожают новостройки?
— Участие банка в строительстве будет не бесплатным. Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов будут учитываться девелоперами при определении цены на жилье. Чем дороже кредит — тем дороже квартиры в новостройках для покупателей. Вместе с тем банки заявляют о готовности снизить ставки для застройщиков до такой степени, что их участие в строительстве не отразится на ценах. Однако это произойдет в том случае, если новостройка будет пользоваться успехом у покупателей.
По мнению застройщиков, новая схема привлечения средств на строительство защищает большинство покупателей  от финансовых потерь. 
Деньги покупателя новостройки сохранятся в любом случае, независимо от неприятностей, которые могут случиться с застройщиком, банком или самим клиентом, — средства с эскроу-счета не конфискуются, даже если сам покупатель окажется должником. Возможно, клиент потеряет только время, если со строительством дома возникнут проблемы, однако даже в этом случае ему не придется ждать годами возврата средств или завершения строительства объекта. Вместе с тем за гарантию обезопасить себя от рисков все-таки придется заплатить. По нашим расчетам, при переходе на эскроу-счета новостройки могут подорожать минимум на десять процентов. 
Ольга ДАРВИНА. 
Фото автора.


    Как Вы приобретаете наши издания?
    Выписываю "Беседку"
    Выписываю "Нашу Пензу"
    Покупаю "Беседку"
    Покупаю "Нашу Пензу"